étape 1 : mieux connaître sa copropriété

Des outils vont vous aider à définir l'état énergétique de votre copropriété et les éléments à rénover.

1. Faire un point zéro du bâtiment.

Pour définir des objectifs de rénovation cohérents et efficaces, le conseil syndical et le syndic doivent faire le point sur l'état du bâtiment et des équipements, sur les consommations en énergie et en eau. Les enseignements et les savoir-faire acquis lors de cette enquête permettent au maître d'ouvrage d'échanger ensuite plus facilement avec les professionnels, de mieux comprendre et suivre les travaux.

On constate souvent que les copropriétés qui vont jusqu'à la réalisation de travaux de rénovation sont celles qui ont réalisé un bilan sérieux au début du projet. Pour cela, plusieurs outils sont disponibles.

• Le Bilan Initial de Copropriété (BIC) permet d'effectuer un tour d'horizon de la copropriété pour identifier ses faiblesses et ses points positifs. Il estime en particulier les chances de mener jusqu'à son terme un projet de rénovation.
• Le Bilan Énergétique Simplifié (BES), pour les copropriétés en chauffage collectif, donne une évaluation de leurs performances énergétiques, en matière de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Ce bilan permet au maître d'ouvrage de connaître la consommation de l'immeuble en kWh/m2.an, aujourd'hui et les années précédentes, savoir si elle est haute ou basse et déterminer si des économies sont possibles.
• L'observatoire des charges de copropriété de l'UNARC (OSCAR) permet de synthétiser les postes de dépenses des charges collectives et de détecter celles qui ont dérivé par rapport à la moyenne des autres résidences de même taille.

En savoir plus.
• Sur le BIC : planetecopropriete.com
• Sur le BES : arc-copro.fr/documentation/suivre-ses-consommations-de-chauffage-le-bilan-energetique-simplifie-bes
• Sur l'OSCAR de l'UNARC : arc-copro.fr/documentation/du-bon-usage-doscar-pour-faire-des-economies-de-charges

La loi de transition énergétique prévoit des mesures pour les copropriétés les plus énergivores.
• Toutes les copropriétés consommant plus de 330 kWh/m2.an (en énergie primaire) devront faire l'objet d'une rénovation énergétique d'ici à 2025.
• La performance énergétique est considérée comme un critère de décence pour les locations. Un bailleur devra remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale : il sera donc davantage intéressé à la rénovation énergétique de son bien.
Ces mesures ne seront obligatoires qu'après parution des décrets d'application.

2. Recueillir les attentes des habitants.

La distribution d'un questionnaire aux occupants de la copropriété permet de cerner leurs problèmes, leurs comportements et leurs attentes.

Ces renseignements pourront orienter :
• les travaux de rénovation pour qu'ils assurent le confort des habitants et leur donnent satisfaction,
• les actions de sensibilisation pour économiser l'énergie et contribuer pleinement à la réussite de la rénovation.

Avant de lancer un diagnostic, il est essentiel de bien cerner les attentes des habitants de l'immeuble.

3. Quel diagnostic technique envisager ?

Pour préparer le programme de travaux le plus adapté à la copropriété, il existe différents niveaux de diagnostic.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif sert à estimer la performance énergétique d'un bâtiment : il définit le classement du bâtiment sur l'étiquette énergie et le niveau des émissions de gaz à effet de serre. Il propose des pistes d'amélioration énergétique.

L'audit énergétique définit la performance énergétique d'un bâtiment. Il donne une vision globale et propose des travaux à effectuer pour améliorer les performances et le confort.

L'audit global intègre l'audit énergétique, avec des éléments supplémentaires établis par un bureau d'études thermiques, un architecte et un ingénieur financier : une composante architecturale et patrimoniale du bâtiment, une mission d'ingénierie financière, des prestations optionnelles (maquette numérique, diagnostic des réseaux d'eau, évaluation du potentiel de surélévation, analyse environnementale des espaces extérieurs et de l'accessibilité).

Le Diagnostic Technique Global (DTG) intègre un audit énergétique ou un DPE, mais va plus loin. Il inclut en particulier une analyse des parties et des équipements communs, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale du bâtiment, une liste de travaux à réaliser pour conserver l'immeuble en bon état dans les 10 ans et une évaluation de leur coût.

Précieuses aides à la décision, ces outils constituent une étape clé pour réussir la rénovation. Ils ne sont pas exigés pour tous les immeubles, mais font parfois l'objet d'une obligation réglementaire.

Dans tous les cas, le DTG est vivement conseillé.

"Thermo Copro", pour un constat de visu.
Cet outil est proposé par certains Espaces Info Énergie, membres du réseau FAIRE, dans le cadre d'une charte EIE, copropriété, collectivité locale. Un conseiller effectue une thermographie des façades de la copropriété et en expose les résultats. La visualisation des déperditions de chaleur et des ponts thermiques est efficace pour sensibiliser les habitants à l'utilité d'une rénovation thermique globale.

En savoir plus.
Cahier des charges pour commander un audit global disponible sur :
coachcopro.com

Les obligations réglementaires.
Obligations et Bâtiments concernés.
• Réalisation d'un audit ou d'un DPE collectif : tous les immeubles dotés d'un système de chauffage ou de refroidissement collectifs et dont le permis de construire a été déposé avant le 01.06.2001 : supérieurs ou égal à 50 lots (audit) ; inférieur à 50 lots (DPE collectif).
• Réalisation d'un DTG : immeubles de plus de 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété ou faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité, si l'administration demande de produire le DTG.
• Mise au vote de la réalisation d'un DTG en assemblée générale (sans obligation de la voter) : toutes les copropriétés.

À noter : l'audit ou le DPE obligatoires devaient être réalisés avant le 1er janvier 2017. Les copropriétés concernées par la mesure l'ont normalement déjà réalisé.

Sur la thermographie d'un immeuble, les zones rouges et jaunes sont les plus chaudes, les zones bleues et vertes les plus froides. Si le tour des fenêtres et les balcons sont rouges, c'est que la chaleur s'échappe du logement par ces points mal isolés.

4. Les étapes de réalisation du diagnostic.

A. Avant le diagnostic.

Le conseil syndical, aidé par son accompagnateur, rassemble tous les documents nécessaires à la réalisation du diagnostic (plans, factures d'énergie, BES ou BIC, enquête auprès des habitants…).

Il établit le cahier des charges du diagnostic technique pour cadrer les prestations du bureau d'études.

Il sélectionne au moins trois bureaux d'études, de préférence certifiés RGE (condition nécessaire à l'obtention de certaines aides financières) et demande des devis.

Il retient une offre présentant des garanties de qualité, dans le respect du cahier des charges et en informe les copropriétaires.

Les copropriétaires votent en AG la réalisation du diagnostic technique, à la majorité simple (majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'AG) ou à la majorité absolue (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l'AG) selon le type de diagnostic. C'est aussi le moment de voter la constitution d'un fonds de travaux (voir chapitre V, Étape 3 : établir le plan de financement) s'il n'y en a pas déjà un.

En savoir plus.
• Cahier des charges type, disponible dans les directions régionales de l'ADEME.
• Liste de bureaux d'études sur : faire.gouv.fr/trouvez-un-professionnel

B. Après le diagnostic.

Le bureau d'études envoie le rapport de diagnostic au conseil syndical pour première relecture et rectifications éventuelles, puis aux copropriétaires en vue de la présentation finale. Selon les retours, il apporte les précisions ou les modifications utiles.

Le conseil syndical ou sa "commission énergie" vérifie que le diagnostic est conforme au cahier des charges.

Le bureau d'études présente les conclusions du rapport et les scénarios de travaux envisageables au conseil syndical et aux copropriétaires.