étape 2 : choisir les travaux à réaliser

Pour que la rénovation soit pleinement réussie, elle doit être pensée de manière globale et cohérente, en évitant de faire des choix a minima et en regroupant les travaux.

1. Penser "rénovation globale".

Faire des travaux a minima sous prétexte que cela coûterait moins cher est au final contre-productif. Sans entretien régulier, la copropriété risque de devoir faire face en urgence à une panne d'équipement ou à la dégradation de l'immeuble lui-même. Dans un tel contexte, les travaux coûtent cher, sans possibilité de choix réfléchi des professionnels.

À l'inverse, une réflexion globale pour mener la rénovation de l'immeuble permet de :
• réaliser des travaux cohérents qui apportent un vrai gain de confort,
• faire des économies d'échelle sur le plan financier et d'optimiser le rapport qualité/prix des travaux,
• bénéficier d'aides financières spécifiques aux travaux collectifs,
• optimiser le financement du projet en obtenant des subventions liées à un "bouquet de travaux",
• effectuer une requalification thermique, mais aussi acoustique et architecturale du bâtiment,
• freiner le vieillissement et la dégradation du bâti.

Des exigences de performances énergétiques lors de la rénovation.
La réglementation thermique définit un objectif de performance globale pour les rénovations très lourdes (coût supérieur à 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment) des bâtiments de plus 1 000 m2 achevés après 1948. Dans les autres cas, elle impose une performance minimale à l'élément rénové, remplacé ou installé. Des exigences d'éco-conception existent pour certains équipements de chauffage.

En savoir plus.
rt-batiment.fr/batiments-existants/rt-existant-dispositif-general/presentation-generale-dispositif.html

2. Regrouper les travaux.

Si la copropriété envisage des travaux importants (ravalement, étanchéité de toiture, mises aux normes, accessibilité incendie…), c'est l'occasion de mener en même temps des travaux d'amélioration énergétique. Regrouper ces gros travaux en une seule opération permet de faire des économies, de rationaliser la constitution des dossiers administratifs, l'installation du chantier, son organisation, la gestion des déchets et de limiter les contraintes pour les habitants.

Dans tous les cas, se limiter à des travaux ponctuels sur les seules parties privatives risque de décevoir les habitants. Ni leur confort ni leurs économies de charges, ni la valeur patrimoniale de l'immeuble ne s'amélioreront de façon significative et durable.

Les travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives sont inclus dans les scénarios de travaux, votés en assemblée générale et financés individuellement par le propriétaire. Les autres travaux dans les parties privatives sont décidés et pris en charge par le propriétaire. Ils peuvent être réalisés sans autorisation de la copropriété, s'ils ne touchent pas à l'aspect extérieur de l'immeuble, à sa structure, ou à ses parties communes.

Travaux envisageables dans les parties privatives.
• Remplacement des fenêtres (travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives) (associé à une bonne ventilation).
• Isolation thermique par l'intérieur.
• En cas de chauffage électrique, remplacement des convecteurs par des émetteurs très performants.
• Remplacement d'une chaudière par une chaudière performante.
• Installation d'une régulation du chauffage (travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives) (thermostats programmables, robinets thermostatiques).
• Installation d'équipements pour diminuer les consommations d'eau froide et chaude (économiseurs d'eau sur les robinets et les douches…).

Principaux travaux envisageables dans les parties communes.
• Isolation de la toiture.
• Isolation thermique par l'extérieur.
• Isolation du plancher entre le rez-de-chaussée et les caves.
• Amélioration ou remplacement du système de ventilation.
• Amélioration ou remplacement du système de chauffage.
• Amélioration ou remplacement du système de production d'eau chaude sanitaire.
• Installation d'énergies renouvelables (panneaux solaires thermiques, panneaux photovoltaïques).
• Optimisation de diverses installations électriques (éclairage, ascenseur…).

3. Procéder dans le bon ordre.

Cibler les travaux prioritaires permet d'échelonner les interventions dans le temps pour rendre l'investissement possible pour tous les propriétaires. Mais pour que ces travaux soient cohérents et efficaces, il faut aussi les réaliser dans le bon ordre, par exemple en isolant avant de changer une chaudière.

Il est aussi pertinent de les associer, par exemple en réalisant ensemble l'isolation des murs et des fenêtres, ainsi que la ventilation.

4. Le point sur les obligations de travaux.

A. L'individualisation des frais de chauffage.

C'est une obligation dans les immeubles d'habitation dotés d'un chauffage collectif. Il s'agit d'installer des appareils de mesure de chaleur : compteurs individuels à l'entrée de chaque logement ou répartiteurs de frais de chauffage sur les émetteurs de chaleur. Des dérogations existent, si la pose des dispositifs est techniquement impossible ou si elle entraîne des coûts excessifs. La date limite de mise en service de ces dispositifs dépend de la consommation moyenne annuelle de chauffage de l'immeuble.

Délais de mise en service des dispositifs.
Consommation moyenne de chauffage et Date limite.
• Plus de 150 kWh/m2.an : 31.03.2017.
• De 120 kWh/m2.an à 150 kWh m2.an : 31.12.2017.
• Moins de 120 kWh/m2.an : 31.12.2019.

Cette mesure permet d'effectuer un meilleur partage des charges en chauffage collectif et de sensibiliser les habitants à leur consommation. Elle n'est efficace que pour un système de chauffage bien réglé et ne remplace pas des travaux de rénovation énergétique pour réduire durablement la facture de chauffage et améliorer le confort des habitants.

En savoir plus.
Fiche de l'ADEME "L'individualisation des frais de chauffage".

B. Les obligations d'isolation.

Dans le cadre de certaines rénovations lourdes (ravalement de façades, réfections de toiture, aménagements pour augmenter la surface habitable), les copropriétés peuvent avoir l'obligation de réaliser :
• des travaux d'amélioration des performances thermiques des bâtiments (depuis le 1er janvier 2017), sachant qu'il existe des dérogations en cas de contrainte technique, juridique, économique ou architecturale,
• des travaux d'isolation acoustique dans les zones exposées au bruit (depuis juillet 2017).

Si la façade de l'immeuble doit être ravalée, vous devez également dans certains cas prévoir de mieux l'isoler.

En savoir plus.
Fiche de l'ADEME "Ravalement, rénovation de toiture, aménagement de pièces : quand devez-vous isoler ?".