étape 3 : établir le plan de financement

Les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides individuelles et collectives, mais aussi de prêts intéressants pour alléger leur participation et étaler les dépenses dans le temps.

1. Quelles ressources, quelles dépenses ?

Pour établir le plan de financement de la rénovation, il est utile de se faire accompagner par un Espace Info Énergie, une PTRE (Plateforme Territoriale de la Rénovation Énergétique) ou une ADIL (Agence Départementale pour l'Information sur le Logement).

A. Faire le point sur les sources de financement.

Les fonds propres de la copropriété et les contributions des copropriétaires.

Sa capacité d'emprunt et les prêts à taux réduit auxquels elle peut recourir : éco-prêt à taux zéro, éco-prêt "Habiter Mieux" pour les bénéficiaires du programme "Habiter Mieux" de l'Anah, prêts dédiés aux économies d'énergie proposés par certains établissements bancaires dans le cadre du livret développement durable et solidaire… Les futures économies de charge viendront compenser les remboursements de prêt.

Les aides publiques ou privées potentiellement disponibles : Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE), TVA à taux réduit, programme "Habiter Mieux" de l'Anah, aides attribuées par certaines collectivités locales, dispositif des certificats d'économies d'énergie…

Attention, l'éligibilité aux aides ou aux prêts et leurs conditions d'attribution peuvent varier dans le temps. C'est généralement à la date de réalisation des travaux que les critères d'éligibilité doivent être respectés, et non à la date de vote des travaux en assemblée générale. Entre ces deux dates, des exigences ont pu apparaître ou être renforcées.

En savoir plus.
• Pour connaître les exigences techniques des aides et leurs conditions d'attribution : ademe.fr/particuliers-eco-citoyens/financez-projet/renovation
• Guide de l'ADEME "Aides financières".

B. Évaluer le coût de la rénovation.

• Le coût du diagnostic (DPE, audit, DTG…) préalable aux travaux.
• La rémunération des missions de maîtrise d'œuvre, de Coordination Sécurité et Protection de la Santé (CSPS)…
• Le coût des travaux, à partir des estimations présentées dans l'audit ou le DTG, puis des devis des entreprises.

En savoir plus.
• ademe.fr/particuliers-eco-citoyens/financez-projet/renovation
• anil.org/aides-locales-travaux
• anah.fr
• faire.gouv.fr

2. Budget prévisionnel et fonds de travaux.

Le budget prévisionnel est voté chaque année à la majorité simple pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de la copropriété.

Un fonds de travaux peut être constitué pour financer, hors budget prévisionnel, les travaux décidés en assemblée générale et ceux qu'il est obligatoire de réaliser. Les copropriétaires disposent ainsi d'une réserve financière. Pour des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale peut voter à la majorité absolue le recours au fonds de travaux.

La constitution d'un fonds de travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots destinées en partie ou en totalité à l'habitation. Mis en place 5 ans au plus tard après la réception des travaux de rénovation, il est alimenté par une cotisation annuelle. Le montant de cette cotisation, voté en AG à la majorité absolue, ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Versé sur un compte bancaire dédié, il reste acquis en totalité au syndicat de copropriété et ne fait l'objet d'aucun remboursement, même en cas de vente d'un lot. Si le fonds de travaux excède le budget prévisionnel, l'AG peut voter la suspension des cotisations.

Des cas particuliers.
Si votre immeuble a moins de 5 ans ou s'il a fait l'objet d'un Diagnostic Technique Global (DTG) qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans l'immédiat, la constitution du fonds de travaux n'est pas obligatoire pendant les 10 ans de validité du DTG.

3. Les bénéficiaires des aides en copropriété.

Les aides sont attribuées de façon collective au syndicat de copropriétaires ou de façon individuelle, parfois à hauteur de leur quote-part, aux copropriétaires eux-mêmes, pour des travaux d'économies d'énergie dans les logements ou sur les parties et équipements communs.

Quelles aides et pour qui ? (aides en 2018 et bénéficiaires).

Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).
• Pour des travaux sur parties communes : propriétaire occupant (à hauteur de sa quote-part).
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : propriétaire occupant (individuellement ou à hauteur de sa quote-part, selon travaux).
• Pour des travaux sur parties privatives : propriétaire occupant (individuellement).

Éco-prêt à taux zéro.
• Pour des travaux sur parties communes : propriétaire occupant ou bailleur (si logement occupé comme résidence principale) pour d'autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : propriétaire occupant ou bailleur (si logement occupé comme résidence principale) pour d'autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.
• Pour des travaux sur parties privatives : propriétaire occupant ou bailleur (si logement occupé comme résidence principale) pour d'autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.

Éco-prêt à taux zéro "copro".
• Pour des travaux sur parties communes : syndicat de copropriétaires (pour les seuls copropriétaires des logements utilisés comme résidence principale) non cumulable avec le précédent pour les mêmes travaux.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : syndicat de copropriétaires (pour les seuls copropriétaires des logements utilisés comme résidence principale) non cumulable avec le précédent pour les mêmes travaux.

TVA à taux réduit.
• Pour des travaux sur parties communes : propriétaire occupant ou bailleur.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : propriétaire occupant ou bailleur.
• Pour des travaux sur parties privatives : propriétaire occupant ou bailleur.

TVA à taux réduit.
• Pour des travaux sur parties communes : syndicat de copropriétaires.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : syndicat de copropriétaires.

Programme "Habiter Mieux".
• Pour des travaux sur parties communes : propriétaire occupant aux revenus modestes propriétaires bailleurs respectant un plafond des loyers.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : propriétaire occupant aux revenus modestes propriétaires bailleurs respectant un plafond des loyers.
• Pour des travaux sur parties privatives : propriétaire occupant aux revenus modestes propriétaires bailleurs respectant un plafond des loyers.

Programme "Habiter Mieux".
• Pour des travaux sur parties communes : syndicats des copropriétés fragiles ou en difficulté.
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : syndicats des copropriétés fragiles ou en difficulté.

Éco-prêt "Habiter Mieux".
• Pour des travaux sur parties communes : ménages réalisant des travaux bénéficiant du programme "Habiter Mieux".
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : ménages réalisant des travaux bénéficiant du programme "Habiter Mieux".
• Pour des travaux sur parties privatives : ménages réalisant des travaux bénéficiant du programme "Habiter Mieux".

Certificat d'Économies d'Énergie (CEE).
• Pour des travaux sur parties communes : tous les copropriétaires (sauf bénéficiaires du programme "Habiter Mieux" de l'Anah).
• Pour des travaux d'intérêt commun sur parties privatives : tous les copropriétaires (sauf bénéficiaires du programme "Habiter Mieux" de l'Anah).
• Pour des travaux sur parties privatives : tous les copropriétaires (sauf bénéficiaires du programme "Habiter Mieux" de l'Anah).

Contribution locataire(s).
• Pour des travaux sur parties privatives : propriétaire bailleur.

Des aides pour les propriétaires bailleurs.
Certains travaux d'amélioration effectués dans les locaux d'habitation peuvent être déduits de leurs revenus fonciers. Ils peuvent aussi demander la contribution du locataire lorsque les travaux d'économies d'énergie lui bénéficient directement. Le locataire reverse au propriétaire une partie des économies de charges découlant de ces travaux.

En savoir plus.
anil.org